TAPU İPTALİ ve TESCİL DAVASI
Bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılması için tapu kütüğüne tescili gerekmektedir ancak tek başına tescil, mülkiyetin kazanılması için yeterli değildir. Nitekim geçerli bir kazanma sebebine dayanmayan tescil, ‘yolsuz tescil’ olarak tanımlanmaktadır. Kazanma sebebine ilişkin kanunda bir açıklık olmamakla birlikte, mülkiyeti devir borcu doğuran bir hukuki ilişkinin olması gerektiği anlaşılmaktadır. Mülkiyeti devir borcu doğuran ilişki alım-satım, trampa, bağışlama, ölünceye kadar bakma sözleşmesi veya miras taksim sözleşmesi şeklinde olabilmektedir.
Türk Medeni Kanunu (TMK) m.1024/2’ye göre, ‘Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur’. Tescilin yolsuz olması halinde, tescilden yararlananın iyiniyetli olup olmaması önem arz etmeksizin tescilin terkini veya düzeltilmesi talebiyle dava açılabilir. Bununla birlikte TMK m.1023 bir istisna teşkil etmektedir. Madde hükmü ‘Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur’ şeklindedir. İyiniyetle iktisaba ilişkin bu madde, gerçek hak sahibinin zarara uğramasına yol açabileceğinden yolsuz tescilin düzeltilmesi önem taşımaktadır.
Tapu siciline egemen ilkelerden biri açıklık ilkesidir. Dayanağı TMK’nın 1020. Maddesi oluşturmaktadır.
‘Tapu sicili herkese açıktır.
İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir.
Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.’
Dolayısıyla TMK m.1023 çerçevesinde korunan iyiniyet, tapu sicilinin doğruluğuna güvenerek yapılan işlemdir. Yargıtay kararlarında m.1023 korumasının şartları; geçerli bir hukuki muamelenin bulunmaması, geçerli olmayan bu muameleye dayanarak tapuda bir intikal işleminin yapılması, ikinci el konumunda olan kişinin yolsuz olarak tescil edilen tapu kaydının doğru olduğuna güvenerek iktisapta bulunması şeklinde belirtilmektedir. Kanunun 1007. Maddesine göre tapu sicilinin tutulmasından doğan tüm zararlardan Devlet sorumludur.
Yolsuz tescil, tescile dayanak oluşturan hukuki nedenin ehliyetsizlik, şekil noksanlığı, irade fesadı, muvazaa, temsilci vekaletinin sahte olması vb. olabilir. Hukuken geçerli bir tescilin, yolsuz olarak sicilden terkin edilmesi veya değiştirilmesi halinde de yolsuz terkin/değiştirme söz konusudur. TMK m.1025’e göre yolsuz tescil, terkin veya değiştirme sebebiyle ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilindeki yolsuzluğun düzeltilmesi davası açabilir.
Tapu sicilinin düzeltilmesi davasında görevli mahkeme, asliye hukuk mahkemesidir. Ancak aile konutu şerhinin konulması veya şerhin kaldırılmasına ilişkin davalarda aile mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Birden çok taşınmazı konu edinen bir dava olması halinde ise taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Davacı, yolsuz tescil, terkin veya değişiklik sebebiyle ayni hakkı zedelenen kişi veya kişilerdir. Davalı ise adına yolsuz tescil yapılan kişi, onun mirasçıları veya kötüniyetli üçüncü kişidir. Tescilin yolsuz olduğunu ispat yükü davacı taraftadır. Her türlü delille ispatlanabilir.
Yolsuz tescile yol açabilecek durumlara örneklere kısaca değinecek olursak;
*Fiil ehliyet bulunmaksızın yapılan tescil: Fiil ehliyeti, TMK’nun 14-17 maddeleri arasında düzenlenmektedir. Ayırt etme gücüne sahip, ergin ve kısıtlı olmayan kişiler tam ehliyetli olarak ifade edilmektedir. Fiil ehliyeti olmayan kişinin tasarrufu, hukuki sonuç doğurmaya engeldir. Bu nedenle fiil ehliyeti olmayan bir kişinin tasarrufu sonucunda tapu sicilinde gerçekleştirilen işlem geçersizdir.
*Sahte vekaletname ve vekalet görevinin kötüye kullanılması: Sahte vekaletnameye dayanılarak gerçekleştirilen bir satış işleminde alıcı, iktisabın geçerli olduğunu ileri süremez. Vekalet ilişkisi geçerli olmakla birlikte vekilin vekalet görevini kötüye kullanması ve yetki sınırını aşması halinde de yolsuz tescil söz konusudur. Vekil, vekalet verenin yararına ve iradesine uygun hareket etmekle mükelleftir.
*Muvazaalı işlem: Muvazaa, bir sözleşmenin taraflarının, gerçek amacı gizlemek ve üçüncü kişileri yanıltmak amacıyla kendi aralarında, geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarıdır. adi ve nitelikli olmak üzere iki tür muvazaa vardır. Adi muvazaada taraflar, görünürdeki sözleşmenin hiç hüküm doğurmaması doğrultusunda anlaşmışlardır. Nitelikli muvazaada ise taraflar görünüşteki işlemden başka bir sözleşmenin hüküm doğurması hususunda anlaşmışlardır. Gizli anlaşma geçerlilik koşullarını taşıması halinde geçerliliğini koruyabilecektir. Uygulamada en çok karşılaşılan muvazaa hallerinden biri de ödenecek harcın daha az olması için, taşınmazın bedelinin gerçek bedelden daha düşük gösterilmesidir. Bu durumda kısmi muvazaa söz konusudur. Bir diğer sık rastlanan muvazaa türü ise muris muvazaasıdır. Mirasbırakanın bağışlama yapmış olmasına rağmen satış gibi göstererek veya mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı devir işlemleri muris muvazaasını oluşturmaktadır. Muris muvazaası, nitelikli muvazaadır. Aldatılmak suretiyle kendilerinden mal kaçırılan ve miras haklarından yoksun bırakılan mirasçılar, üçüncü kişi konumundadır.
*Aile Konutu Şerhi: TMK aile konutunu korumakta ve bir eşin diğer eşten habersiz olarak aile konutu ile ilgili tasarrufta bulunmasına engel olmaktadır. Kanun’un 194. Maddesinde yer alan ‘aile konutu’ başlıklı madde şöyledir:
‘Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Rızayı sağlamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapudan isteyebilir.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.’
Eşin tapu kütüğüne aile konutuyla ilgili şerh vermesi, iyiniyetli üçüncü kişilerin iktisabını engellemek bakımından önemlidir. Yukarıda da değinildiği gibi, tapu sicili herkese açık olduğundan hiç kimse tapu kütüğündeki bir kaydı bilmediğini ileri süremeyecektir.
*Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik: TMK m.712’de olağan zamanaşımı ile taşınmazın iktisabı düzenlenmektedir. Maddeye göre, ‘Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez’. Maddede ‘geçerli bir hukuki sebep olmaksızın’ ifadesiyle yolsuz tescile işaret edilmektedir. Geçerli bir hukuki sebep olmadığını bilmeyen ve bilmesi kendisinden beklenemeyecek kişi, iyiniyetli kabul edilmektedir. İyiniyetle on yıl boyunca davasız ve aralıksız olarak bir taşınmazın zilyetliğine sahip olan kişi mülkiyeti kazanmaktadır. Ancak bu o yıl içerisinde hak kaybına uğrayan ilgililer tapu iptal ve tescil davası açabileceklerdir.
- maddede ise olağanüstü zamanaşımı düzenlenmektedir. İlgili madde şöyledir:
“Madde 713.- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur.
Son ilandan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.
Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.
Özel kanun hükümleri saklıdır.”
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında iyiniyet şartı aranmamaktadır ancak mülkiyeti kazanacak kişinin yirmi yıl boyunca davasız ve aralıksız taşınmazın zilyetliğini elinde bulundurması gerekmektedir.
Yargıtay Kararları
“Mahkemece, yolsuz tescil iddiasının ve kayıt malikinin kötüniyetli olarak temlik aldığının ispat edilmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Bilindiği üzere; Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla Medeni Kanunun 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989, tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir. Öte yandan bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke M.K’nın 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1.fıkrasına göre “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde öngörülmüştür.
Ancak; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.
Bu nedenle yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Nitekim bu görüşten hareketle “kötü niyet iddiasının def’i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (re’sen) nazara alınacağı ilkeleri 8.ll.l99l tarih l990/4 esas l99l/3 Sayılı İnançları Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.
Somut olaya gelince, davaya konu 81 parsel numaralı taşınmazın 12.08.1975 tarihli kadastro tutanaklarında, 2.200 m2 susuz bağın, bilirkişilerce lakabı … olarak bilinen, 1335 doğumlu kişinin, 20 sene zilyetlik sonucu malik olduğu kaydedilmiştir. Davacının Siverek Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2007/593 Esas, 2018/136 Karar sayılı ilamı ile tapu kaydındaki ismin … olarak düzeltildiği, Siverek Sulh Hukuk Mahkemesi 2007/593 Esas, 2018/136 Karar sayılı ilamı ile dava konusu taşınmaz hakkında bu kez…’ ın kaydın düzeltilmesi için dava açtığı, davanın kabulüyle dava konusu taşınmazın kaydının… olarak düzeltildiği, Hanım Gençdal’ ın 28/03/2008 tarihinde, 3000 TL bedelle taşınmazı P.G.’ e devrettiği, P.G.’ in de 07.04.2014 tarihinde 22.200,00 TL bedelle …’ e sattığı anlaşılmaktadır.
Somut olayda, davanın niteliği itibari ile kamu düzenini ilgilendirmediği taraflarca getirilme ilkesine tabi bir dava olup iddianın tanık dahil her türlü delille ispatı gerektiği gözetildiğinde, mahalli bilirkişi beyanı ile iddianın kanıtlanması olanaksızdır. HMK’nin 25. maddesinde belirtildiği gibi re’sen araştırma ilkesinin geçerli olmadığı davalarda dava malzemelerinin toplanması ve mahkemeye sunulması taraflara aittir. Hakim kendiliğinden taraflarca ileri sürülmemiş vakıaları araştıramaz, hükmüne esas alamaz. Mahkeme, sadece tarafların getirdiği yada masrafını verip getirilmesini istediği delillere dayalı olarak hükmünü kurabilir.
Diğer taraftan, dinlenen davacı tanıklarının beyanları olayı aydınlatmaya yeterli olmadığı gibi davacı tanığı M.H. ile yine davalı tanıkları … ve …’un dinlenilmeden sonuca gidildiği anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca öncelikle mahallinde yeniden keşif yapılmak sureti ile taraf tanıkları da mahallinde dinlenerek, özellikle … ile …’ın aynı kökten gelip gelmedikleri araştırılarak, taşınmaz…’e satılmadan önce kimin zilyetliğinde olduğunun belirlenmesi, yine …ile…ve eşi …arasında bir akrabalık bağının bulunup bulunmadığı yine buradan hareketle davalı …’ in eşi … ile bir bağının bulunup bulunmadığı, taşınmazın ne suretle edinildiği hususları tereddüte yer vermeyecek şekilde belirlendikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2019/3153 E. 2020/4296 K.)
“Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, kardeşleri … ve… ile birlikte yaşadığını, kendilerine intikal eden taşınmazların kira gelirlerini kardeşi …in tahsil ettiğini ancak ilerlemiş yaşının getirdiği akıl zayıflığı nedeni ile kira tahsil işlerini yapamadığını, ayrıca uzun zamandır alzeihmer hastası olduğunu, bu aşamada tanıştıkları davalı …’ın kardeşi …’i kandırarak elinden vekaletname aldığını, kira tahsili için düzenlendiğini bildirdiği vekaletnameyi kullanarak çok sayıda taşınmazı 3. Kişilere aktardığını, dava konusu taşınmazı da adına tescil ettirdiğini, satış işlemlerinin bedelsiz ve kardeşi vekil …’in işlem sırasında ehliyetsiz olduğunu ileri sürerek 1130 ada 67parsel sayılı taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davacının aktif husumet ehliyetinin bulunmadığını, taşınmazı devreden …’ın satış tarihi itibarıyla temyiz kudretinin bulunduğunu, iyiniyetli olduğunu, rayiç bedellerini ödeyerek dava konusu taşınmazı satın aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, dava dışı …’ın vekaletname tarihi ve satış tarihinde fiil ehliyetini haiz olmadığı, davalının ediniminin yolsuz tescil niteliğinde olup davalının iyiniyet ilkesinden yararlanamayacağı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; davalının yerinde bulunmayan temyiz itirazının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı 22.933.50 -TL bakiye onama harcının temyiz edenden alınmasına, 11/02/2020 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.” (Yargıtay 1.Hukuk Dairesi 2017/245 E. , 2020/763 K.)
“Davacılar, mirasbırakan …’a ait 19 parseldeki 2 nolu bağımsız bölümün, …27. noterliğince düzenlenen 05.08.2003 tarihli vekaletnameye istinaden dava dışı vekili …tarafından 22.08.2003 tarihinde satış suretiyle mirasbırakanın kız kardeşi olan davalı …’e devredildiğini, satış bedelinin ödenmediğini, vekilin vekalet görevini kötüye kullanarak davalı ile el ve işbirliği içinde işlemi gerçekleştirdiğini ileri sürerek, tapu kaydının iptali ile adlarına tesciline karar verilmesini istemişlerdir. Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar Dairece; “…çekişmeye konu taşınmazın miras bırakan ile davalıya babalarından kaldığı, pay temlikleri sonucu tamamının muris adına tescil edildiği, evrak arasına sunulan tapu kayıtlarından miras bırakan ile davalının çok sayıda taşınmazlarının bulunduğu ve varlıklı kişiler oldukları, davalının vekil ile işbirliği içerisinde hareket ederek bedelsiz olarak taşınmazın devrini sağlamaya, ekonomik yönden ihtiyacının olmadığı, öte yandan, işlemi gerçekleştiren vekil …’un tanık sıfatıyla alınan beyanında; miras bırakanın, babadan kalan bu yerin ölümü halinde kardeşine kalmasını istediğini belirterek kendisini vekil tayin ettiğini, devirden sonra davalının, yanında lastikle bağlanmış yüklü bir parayı murise verdiğini ifade ettiği, eksiğin tamamlanması yoluyla getirtilen kayıtlardan da; davalının 07.11.2012 tarihinde,… 4527 ada 1 parselde bulunan kat irtifakı kurulu 17 nolu meskenini davacı H.’a, 18 nolu meskeni de davacı …ye aktardığının ve yaşı küçük olan davacı … adına işleme velayeten annesi …’nun katıldığının görüldüğü, diğer taraftan aylık 2.250 – 2750.-TL olan miras bırakanın kira bedellerinin 09.01.2008 – 06.04.2009 tarihleri arasında davalının hesabından ödendiğinin banka kayıtları ile sabit olduğu hususları birlikte değerlendirildiğinde; temlikin iradi olduğu, vekalet görevinin kötüye kullanılmadığı sonucuna varılmaktadır. Hâl böyle olunca, davanın reddine karar verilmesi gerektiği..” gerekçesiyle bozulmuş, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.” (Yargıtay 1.Hukuk Dairesi 2016/15495 E., 2020/616 K.)
